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自部分經(jīng)濟適用房符合住滿5年期限上市交易條件以來，再上市交易的經(jīng)濟適用房房源量增長幅度較明顯，漲幅56.3％；客戶需求量增長幅度較大，漲幅近1.3倍；成交量小幅上揚，增長15.7％，二手經(jīng)濟適用房買賣市場逐漸擺脫了冷淡局面。不過，一些業(yè)主和消費者對經(jīng)濟適用房再上市交易的政策并不十分清楚，我們請房產(chǎn)專家就經(jīng)濟適用房如何再上市進行買賣的問題進行了解析。
如何出售已購經(jīng)濟適用房
目前，在售的已購經(jīng)濟適用房一般分兩種情況處理：一種是已經(jīng)住滿5年的，另一種則是尚未住滿5年的。對于如何計算“住滿5年”的時間問題，專家指出：這是以購房家庭取得契稅完稅憑證的時間或經(jīng)濟適用住房房屋所有權(quán)證的發(fā)證時間為準(zhǔn)的。兩個證件可由購房家庭提供任一個來確定經(jīng)濟適用房的居住時間。
已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟適用房
相關(guān)規(guī)定：對于已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟適用房，業(yè)主現(xiàn)在可以依照目前市場價格進行出售，但出售后業(yè)主需按房屋成交額的10％補交綜合地價款。
解析：一套面積為95平方米、原購房價格為2650元／平方米的經(jīng)濟適用房，若按現(xiàn)市場價3600元／平方米進行出售，則需補交34200元的綜合地價款。
出售提醒：業(yè)主按市場價格出售經(jīng)濟適用住房后不能再次購買經(jīng)濟適用住房和其他保障性質(zhì)的住房。
尚未住滿5年的經(jīng)濟適用房
相關(guān)規(guī)定：對于尚未住滿5年的經(jīng)濟適用房，政策規(guī)定不允許按市場價格出售。因此，確需出售此類經(jīng)濟適用房的業(yè)主，只能以不高于購買時的單價出售，并且只能出售給符合經(jīng)濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購。若出售家庭如符合條件可再購買經(jīng)濟適用住房。
解析：例如同樣一套面積為95平方米，原購房價格為2650元／平方米的經(jīng)濟適用房，在未住滿5年的情況下，只能以2650元／平方米或低于2650元／平米的價格進行出售。并且，購買此套房屋的購房者必須符合經(jīng)濟適用房的購買條件方可以購買此套房屋。
出售提醒：以原價出售給有購買資格的人后，原購房人仍符合經(jīng)濟適用住房購房條件的，持區(qū)縣國土房管局出具《按不高于經(jīng)濟適用住房購買單價出售經(jīng)濟適用住房證明》，到北京市建委開發(fā)辦辦理經(jīng)濟適用住房資格審核手續(xù)，還可再次購買他處的經(jīng)濟適用住房。
以上兩種情況的出售人都需憑契稅完稅憑證、房屋所有權(quán)證、原住房買賣合同、住房轉(zhuǎn)讓合同、戶口及身份證、結(jié)婚證等相關(guān)證件到其經(jīng)濟適用房所在區(qū)域房管局辦理相關(guān)手續(xù)。
關(guān)于出售經(jīng)濟適用房涉及到的營業(yè)稅問題，待相關(guān)細(xì)則出臺后方有定論。
如何購買二手經(jīng)濟適用房
已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟適用房
購買此類經(jīng)濟適用房不需要符合購買經(jīng)濟適用房的特殊條件，任何購買人群都能購買。購買此類二手經(jīng)濟適用房除正常繳納1.5％的契稅、0.5‰的印花稅外，不需要再繳納成交價3％的土地出讓金。例：購買一套面積為95平方米，原購房價格為2650元／平方米、現(xiàn)市場售價為3600元／平方米的已購經(jīng)濟適用房，其總購房款為342000元，除購房款外，購房人還需繳納5130元的契稅以及171元的印花稅。所購房屋將按商品房產(chǎn)權(quán)管理。
尚未住滿5年的經(jīng)濟適用房
購買此類已購經(jīng)濟適用房的客戶，首先必須滿足普通經(jīng)濟適用房的購買條件，即購買者首先必須具備北京市常住戶口，其次購買者家庭年收入應(yīng)在人民幣6萬元以下。所購房屋仍按經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)管理。
另外，符合此購買條件的購房人還需辦理經(jīng)濟適用住房購買資格審核手續(xù)。例如：某購房人經(jīng)相關(guān)部門核定職業(yè)、職位等購買標(biāo)準(zhǔn)后，只具備購買最高280000元的經(jīng)濟適用房。若其想購買一套尚未住滿5年、總價為318000元的已購經(jīng)濟適用房，因其購房總價超過了所審核的280000元的購房標(biāo)準(zhǔn)，則超出部分需補交10％的綜合地價款、即補交（318000－280000）×10％＝3800元的綜合地價款后才可購買此套房屋，并且此房仍為經(jīng)濟適用房，下次出售仍參照經(jīng)濟適用房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 |
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